Przed zakupem u dewelopera – umowa rezerwacyjna oraz umowa przedwstępna

01.06.2015 | n.b.

Zanim podpiszemy umowę deweloperską czeka nas podpisanie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną, typem umowy przedwstępnej, która jest podpisywana przed umową deweloperską i aktem notarialnym przenoszącym na nabywcę własność nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna daje takie prawa zainteresowanemu, jakie zostały w niej zapisane. Celem umowy rezerwacyjnej z reguły jest zabezpieczenie praw zainteresowanego do nabycia w bliżej określonej przyszłości wskazanej nieruchomości po ustalonej cenie.

Jednakże zawarcie umowy rezerwacyjnej nie daje nam pełnej gwarancji na późniejsze zawarcie umowy deweloperskiej, ponieważ często zdarza się tak, że umowa rezerwacyjna ma tylko charakter jednostronnego oświadczenia nabywcy, zawierającego propozycję zawarcia w późniejszym terminie umowy nabycia nieruchomości po określonej cenie. Deweloper natomiast nie zobowiązuje się do zawarcia z zainteresowanym umowy przedwstępnej, jak również że sprzeda lokal za cenę ustaloną w umowie rezerwacyjnej.

Umowa przedwstępna z kolei jest umową, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy, czyli umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne założenia umowy definitywnej- umowy deweloperskiej. W umowie przedwstępnej musi zostać określona cena sprzedaży.Wskazywanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obowiązkowe, ale ułatwia prowadzenie ustaleń po zawarciu umowy przedwstępnej. Dla umowy przedwstępnej nie jest zastrzeżona forma aktu notarialnego, jednakże większość tych umów zawiera się właśnie w takiej formie, gdyż umożliwia to stronie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeżeli druga strona uchyla się od tego. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w innej formie, stronie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania i to jedynie w zakresie szkody jaką poniosła.

Dodatkowym elementem, który wprowadza się do umowy rezerwacyjnej, czy też umowy przedwstępnej jest określona opłata, która wynosi zazwyczaj kilka procent wartości nieruchomości, która jest zaliczką albo zadatkiem. Przed przystąpieniem do zawarcia umowy rezerwacyjnej czy też umowy przedwstępnej należy dokładnie zbadać, czy jest to zaliczka czy też zadatek, gdyż każda z tych form niesie różne konsekwencje dla stron.

Zadatek pełni funkcję odszkodowawczą. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Natomiast zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej, jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, a w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Przy umowie rezerwacyjnej, w przypadku nie podpisania umowy deweloperskiej, kwota zaliczki lub kwota zadatku jest zwracana.

Przy umowie przedwstępnej, w przypadku nie podpisania umowy deweloperskiej, kwota zaliczki jest zwracana, zaś kwota zadatku, w razie niewykonania umowy z winy kupującego, przepada. Natomiast w przypadku niewykonania umowy z winy sprzedającego, zadatek jest zwracany w dwukrotnej wysokości.

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (czyli np. w przypadku, jeżeli kupujący nie otrzymał kredytu za zakup nieruchomości).

W naszej kancelarii od kilku lat analizujemy dla naszych klientów umowy deweloperskie, rezerwacyjne oraz przedwstępne proponowane przez deweloperów.

Jeśli chcesz uniknąć "haczyków i kruczków prawnych" ukrytych w takich umowach - skontaktuj się na nami - udzielimy Tobie profesjonalnej pomocy prawnej.